**房地产项目土地实用面积为38267平方米，土地上总建筑面积为近88014平方米，公司将此用地开发为以多层和小高层经济适用的住宅商品房为主。

    二、组织管理的总则

    公司为加强**房地产开发项目的工程管理，明确项目部及所属人员的工作职责及管理行为，确保工程建设的保质如期完成，达到控制成本、降低风险，顺利完成公司投资的经营目标。

    三、项目的组织管理体系

    能否建议公司管理高层成立一个项目小组，以协助公司总经理及**项目部完成房产项目投资的风险控制、设计规划、经营策划、质量控制、进度计划、市场营销、坚督考核等工作。

    公司对**项目的开发建设实行二级管理的模式。

    1、 项目小组（一级管理），在公司总经理的领导下，对**房产开发项目的工程进度、质量、规划等进行全面的协助管理与指导，由组长负责具体的组织坚督实施。

    2、 **项目经理（二级管理）是本项目开发建设的直接责任者。在公司主管领导的直接管理下，对所负责的项目的进度、质量、成本、项目人员等进行全面的管理。

    四、项目部的人员配置及岗位要求

    针对**项目建设的规模及用途，建议公司配置两名工程技术管理人员，作为房产开发商的甲方代表来负责施工现场的组织、协调、监督等工作，在涉及一些较大的工程项目变更、材料设备采购等事宜还必须向项目部的主管上级领导请示并直接参与工作。

    配置一名作为项目部经理，需有房地产开发项目的管理经验，具有较强的组织、沟通及对外协调能力，直接对公司的高层主管领导负责。

    配置一名土建管理员，作为现场施工管理的工程技术负责人，具有丰富的土建或水电方面的施工管理经验，具有较强的组织协调能力，直接对项目经理负责。

    在项目部具体工作的过程中，可根据项目部人员的工作量及工作内容的饱和情况，由公司主管领导审批再决定项目部增减人员，达到项目部成员的人员精干、管理高效的组织管理目的。

    在房产项目开发的现场或合适的位置成立楼盘的售楼处，以展开房产的市场销售工作，建议根据公司的销售策略和市场的展开情况，配置相应的人员。若公司销售力量不是很强或经验不丰富的情况下，可以委托专业的房产销售代理公司进行市场的销售工作。优点是助于加快售房进度，加速资金的回笼；以加快帮助公司相关的销售人员培养，为公司积累丰富的销售经验。若公司销售力量比较强的情况下，可以自己成立项目部的销售部，进行楼盘销售的市场开拓工作。

    五、工作分工与职责

    项目部工作的介入时间，是在公司相关职能部门领到工程项目建设开工许可证之日起。由项目部负责处理涉及一些该工程项目的有关组织计划安排、对外协调、施工管理、竣工验收等工作事宜。并由公司的前期部、财务部、工程技术、营销管理等职能部门或项目小组，来协助该房产项目的整体营销、规划设计、资金运作等专业技术的支持及监督管理工作。

    1、项目小组的主要工作职责：

        a . 在公司总经理的领导下负责房产项目的规划设计、成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理的经营策划工作。

        b. 实施有关国家质量政策法规、制定有关工程质量监督的各项规定及办法，并负责贯彻执行公司房产项目的投资经营战略意图。

        c. 协助公司领导及项目部解决工程项目技术难题和质量问题。

        d. 讨论因工程项目的技术变更而引起的工期进度、工程成本控制等管理问题，并负责提出解决问题正确处理意见。

        e. 负责组织对开发项目的质量定期或不定期的检查，督促和落实有关规范的要求，加强对开发工程的管理控制。

        f. 完成公司领导交办的其它任务。

    2、项目部的主要工作是：

        a. 工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度等工作。

        b. 处理规划、设计、施工等方面的技术问题和工程质量事故，确保全部工程质量验收合格，达到工程质量规范的要求。

        c. 严格把好原材料、设备及装饰的质量关，进行抽样检查及质量认定工作。

        d. 协助公司领导及有关部门做好工程项目资金计划安排工作。

        e. 随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备工作。

        f. 负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。

    3、项目部经理的工作职责是：

        a. 负责定期向项目的主管领导汇报工程项目的实施进展或工作开展的情况，并及时请示一些涉及工程项目技术性重要变更的事宜，以避免工程成本的投资扩大，并及时作好项目变更的完整记录。

        b. 负责组织有关设计、监理、施工、装修等单位参加的工作协调会，以代表甲方协调解决工程实施过程中出现的各种问题，在涉及一些重要的工程事项必须由主管上级领导参加。

        c. 负责实施工程项目的时间、成本及质量的管理与控制，保证工程如期保质完成。

        d. 负责项目的各种工程管理计划的制订及完善管理工作。

        e. 负责项目完成后的组织会审、项目总结、图纸移交等工作。

        f. 负责工程项目的供水、供电、媒体等配套设施的引进管理工作。

        g. 协助好公司主管领导及财务做好有关工程款结算的安排工作事宜。

        h. 负责项目实施进程中，涉及一些对外部门的联系协调工作。

    4、项目技术负责人的工作职责是：

        a. 认真领会项目规划意图和设计任务书要求，协助项目经理审核设计施工方案、严把规划设计、施工质量关。

        b. 熟悉施工图纸及设计说明，掌握土建、水电各专业的工程质量标准，检查各种材料、设备等质量检查工作。

        c. 协助项目经理抓好工程建设的施工进度及按排好配套设施引进管理工作。

        d. 负责所有项目例会的会议纪要的记录整理工作，并保存好各种工程技术资料及合同。

        f. 负责做好工程项目的生产安全及后勤保障工作。

    六、工程质量监督及管理

        a. 项目部人员如发现施工单位在施工过程中不按设计图纸和施工规范要求，有权提出纠正意见、返工处理意见和停工意见。

        b. 项目技术人员对隐蔽工程及单体工程进行检查验收，并督促施工单位及时详细填写隐蔽工程验收证明。

    具体工作要求还需同有关部门共同制订。

    七、项目考核及奖惩

    公司对项目部及相关工作人员进行单独的业绩考核，对项目管理工作做出较好成绩的部门及个人，由公司总经理进行表彰工程项目管理的奖励；反之，则进行相应的处罚。具体考核参照公司制定的《工程项目管理的考核实施细则》，将另行规定。